Upadłość konsumencka a mieszkanie — co się dzieje z domem, najmem i kredytem

Upadłość konsumencka a mieszkanie — krótka odpowiedź

Jeśli mieszkanie lub dom jest Twoją własnością, co do zasady wchodzi do masy upadłości. Syndyk może je sprzedać, aby uzyskane środki przeznaczyć na zaspokojenie wierzycieli. Możesz złożyć wniosek o wydzielenie z ceny sprzedaży kwoty odpowiadającej kosztom najmu za okres od 12 do 24 miesięcy. Syndyk nie ma jednak obowiązku zapewnienia Ci innego lokalu, a pozostałe skutki upadłości konsumenckiej zależą od Twojej sytuacji majątkowej.

Czy mieszkanie wchodzi do masy upadłości

Mieszkanie, dom lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należące do upadłego co do zasady wchodzi do masy upadłości.

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą służącą zaspokojeniu wierzycieli. Obejmuje ona majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz majątek nabyty w toku postępowania, z przewidzianymi wyjątkami. Syndyk obejmuje ten majątek, zabezpiecza go i przystępuje do likwidacji.

Jeżeli upadły utrudnia objęcie majątku, wprowadzenia syndyka w posiadanie może dokonać komornik.

Czy syndyk może sprzedać mieszkanie i jak to przebiega

Tak, syndyk może sprzedać mieszkanie należące do masy upadłości.

Syndyk samodzielnie wybiera sposób likwidacji, który pozwala zaspokoić wierzycieli w jak największym stopniu, z uwzględnieniem kosztów. Przy nieruchomości zawiadamia wierzycieli i sąd o wybranym sposobie sprzedaży oraz minimalnej cenie.

Sąd może wstrzymać sprzedaż. Może też zakazać likwidacji w wybrany sposób lub za wskazaną cenę, jeżeli byłoby to niezgodne z prawem albo prowadziło do pokrzywdzenia upadłego lub wierzycieli. Jeśli nie ma wstrzymania lub zakazu, sprzedaż może nastąpić po upływie 14 dni od zawiadomienia.

Na czynności syndyka można wnieść skargę. Termin wynosi 7 dni. Więcej informacji znajdziesz w poradniku wyjaśniającym, kim jest syndyk i jak działa skarga na jego czynności.

Sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie między innymi hipotek i innych obciążeń. Uprawnieni mogą uzyskać zaspokojenie z ceny sprzedaży.

Czy syndyk musi zapewnić mieszkanie — kwota na najem z art. 342a

Nie, syndyk nie musi zapewnić Ci mieszkania zastępczego, ale w określonej sytuacji możesz otrzymać z ceny sprzedaży kwotę na pokrycie kosztów najmu.

Ochrona dotyczy osoby fizycznej, gdy do masy wchodzi mieszkanie albo dom jednorodzinny, w którym ona mieszka. Konieczne musi być także zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu.

Z sumy uzyskanej ze sprzedaży może zostać wydzielona kwota odpowiadająca przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Nie jest to przydzielenie lokalu. Jest to kwota pieniężna przeznaczona na najem.

Wysokość określa sędzia-komisarz. Bierze pod uwagę potrzeby mieszkaniowe, w tym liczbę osób na utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży oraz opinię syndyka. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Jak wnioskować o tę kwotę

Kwota na najem jest przyznawana na wniosek upadłego, a nie automatycznie.

1. Złóż wniosek do sędziego-komisarza.
2. Opisz potrzeby mieszkaniowe swoje oraz osób pozostających na Twoim utrzymaniu.
3. Podaj informacje potrzebne do oceny Twoich zdolności zarobkowych.
4. Wskaż okoliczności dotyczące przeciętnego czynszu najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości.

Jeśli fundusze masy na to pozwalają, a opuszczony lokal nie został jeszcze sprzedany, sędzia-komisarz może przyznać zaliczkę na poczet tej kwoty.

Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny nie chroni mieszkania przed sprzedażą w upadłości, a wierzyciel hipoteczny jest zaspokajany z ceny obciążonej nieruchomości.

Od ceny odejmuje się koszty likwidacji oraz część innych kosztów postępowania, nie większą niż jedna dziesiąta uzyskanej sumy. Przed wierzytelnościami hipotecznymi zaspokajane są także określone należności alimentacyjne i wynagrodzenia za pracę.

Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na pokrycie całego kredytu, pozostała część zadłużenia wobec banku staje się zwykłą wierzytelnością w postępowaniu. Po ogłoszeniu upadłości nie można ustanowić nowej hipoteki na składnikach masy w celu zabezpieczenia długu powstałego przed upadłością.

Szerzej te zasady omawia poradnik upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny.

Udział w mieszkaniu i współwłasność

Jeśli jesteś współwłaścicielem mieszkania, do masy upadłości wchodzi Twój udział, a nie część należąca do innego współwłaściciela.

Upadłość a udział w mieszkaniu nie oznacza zatem automatycznego włączenia do masy całej nieruchomości. Syndyk likwiduje udział upadłego.

Sędzia-komisarz może wyłączyć udział lub inny składnik z masy, jeśli nie można go zbyć zgodnie z przepisami, a dalsze pozostawienie go w masie byłoby niekorzystne dla wierzycieli ze względu na koszty. Na takie postanowienie przysługuje zażalenie.

Mieszkanie małżonków

Jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej, ogłoszenie upadłości jednego z nich powoduje powstanie rozdzielności, a majątek wspólny wchodzi do masy upadłości.

Dotyczy to między innymi wspólnego mieszkania. Podział majątku wspólnego po ogłoszeniu upadłości jest niedopuszczalny. Małżonek upadłego może dochodzić należności z tytułu udziału w majątku wspólnym, zgłaszając wierzytelność syndykowi przez system.

Rozdzielność ustanowiona wyrokiem w ciągu roku przed złożeniem wniosku jest co do zasady bezskuteczna wobec masy. Wyjątek może dotyczyć sytuacji, gdy pozew złożono co najmniej dwa lata przed wnioskiem. Umowa majątkowa małżeńska jest skuteczna wobec masy tylko wtedy, gdy zawarto ją co najmniej dwa lata przed złożeniem wniosku.

Więcej wyjaśnia poradnik o tym, jak łączą się upadłość konsumencka i wspólność majątkowa małżeńska.

Mieszkanie wynajmowane

Upadłość konsumencka a mieszkanie wynajmowane wygląda inaczej zależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy właścicielem wynajmującym lokal innej osobie.

Gdy wynajmujesz mieszkanie od właściciela

Samo ogłoszenie upadłości nie rozwiązuje umowy najmu. Jeżeli lokal został Ci już wydany, syndyk może jednak wypowiedzieć umowę, również wtedy, gdy Ty nie mógłbyś jej wypowiedzieć. Obowiązuje termin ustawowy, chyba że umowa przewiduje termin krótszy.

Gdy Twoje mieszkanie jest wynajmowane innej osobie

Umowa najmu wiąże strony, jeżeli lokal został wydany najemcy przed ogłoszeniem upadłości. Czynsz przypada wówczas masie upadłości. Sprzedaż nieruchomości przez syndyka wywołuje wobec najmu takie skutki jak sprzedaż egzekucyjna.

Czego nie robić przed złożeniem wniosku

Nie przepisuj mieszkania na bliską osobę, nie daruj go i nie sprzedawaj za cenę rażąco niższą od jego wartości po to, aby usunąć je z przyszłej masy upadłości.

Bezskuteczne wobec masy są czynności dokonane w ciągu roku przed złożeniem wniosku, w których upadły rozporządził majątkiem nieodpłatnie albo otrzymał świadczenie o wartości rażąco niższej od własnego. Dotyczy to między innymi darowizny mieszkania.

Przy odpłatnych czynnościach z osobami bliskimi dokonanych w ciągu sześciu miesięcy przed wnioskiem sędzia-komisarz również może uznać czynność za bezskuteczną. Celowe pogorszenie swojej sytuacji może dodatkowo skutkować odmową umorzenia długów.

Przed podjęciem decyzji przeczytaj informacje o darowiznach przed wnioskiem oraz o ryzykach sprzedaży mieszkania przed upadłością.

Plan spłaty a koszty mieszkania oraz gdzie szukać pomocy

Ustalając plan spłaty, sąd bierze pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, a przy złożonych sprawach możesz skorzystać z nieodpłatnej pomocy prawnej.

Potrzeby mieszkaniowe są jednym z elementów uwzględnianych przez sąd. Nie oznacza to jednak gwarancji zachowania własnego mieszkania. Więcej informacji zawiera poradnik o planie spłaty wierzycieli.

Przy mieszkaniu, współwłasności, kredycie hipotecznym lub wspólności małżeńskiej warto sprawdzić skutki przed złożeniem wniosku. Bezpłatne wsparcie jest dostępne w punktach nieodpłatnej pomocy prawnej.

Najczęstsze pytania

Czy syndyk może sprzedać moje mieszkanie?

Tak. Jeśli mieszkanie należy do Ciebie i weszło do masy upadłości, syndyk może je sprzedać w celu zaspokojenia wierzycieli.

Czy syndyk musi zapewnić mi mieszkanie?

Nie. Syndyk nie zapewnia innego lokalu. Możesz jednak złożyć wniosek o wydzielenie z ceny sprzedaży kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu za okres od 12 do 24 miesięcy, jeżeli spełniasz warunki tej ochrony.

Co z kredytem hipotecznym po sprzedaży mieszkania w upadłości?

Wierzyciel hipoteczny jest zaspokajany z ceny sprzedaży na zasadach postępowania upadłościowego. Jeśli uzyskana suma nie pokryje całego kredytu, pozostała część staje się zwykłą wierzytelnością w postępowaniu.

Czy stracę mieszkanie, które wynajmuję?

Samo ogłoszenie upadłości nie rozwiązuje umowy najmu. Syndyk może jednak wypowiedzieć umowę, jeśli lokal został już wydany upadłemu.

Czy mogę przepisać mieszkanie na dziecko przed upadłością?

Darowizna dokonana w ciągu roku przed złożeniem wniosku jest bezskuteczna wobec masy. Celowe pogorszenie sytuacji może też prowadzić do odmowy umorzenia długów.

Co z mieszkaniem, którego jestem współwłaścicielem?

Do masy wchodzi Twój udział w mieszkaniu, a nie udział innego współwłaściciela. Syndyk może likwidować udział należący do Ciebie.

Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej.